Aluguel por temporada no Kairós: o que a convenção do prédio já prevê

O Edifício Kairós, lançado pela Aguiar de Paula Engenharia em 25 de setembro na quadra do mar de Peracanga, em Guarapari, chega com uma regra que pouca gente pergunta antes de comprar: a convenção de condomínio já prevê o uso dos apartamentos em Airbnb e outras plataformas de aluguel por temporada. A previsão está no memorial de incorporação, o documento que a construtora apresenta para vender na planta.

Parece detalhe jurídico. Para quem compra apartamento no litoral pensando em renda, é uma das informações mais importantes do negócio, e eu explico por quê.

Quem decide se você pode alugar por diária

Todo prédio tem uma convenção de condomínio, que é a regra de convivência e de uso das unidades. É ela que diz, entre outras coisas, se o apartamento pode ser alugado por poucos dias para turistas ou só por contrato residencial comum.

Esse ponto deixou de ser teórico. Desde 2021 (REsp 1.819.075/RS), o Superior Tribunal de Justiça tem decidido que um condomínio de destinação residencial pode restringir a hospedagem de curta duração por plataformas como o Airbnb. O tema está agora em julgamento como recurso repetitivo (Tema 1.443), ainda sem tese final, o que só aumenta o valor de uma regra escrita. E mudar a convenção depois não é simples: o art. 1.351 do Código Civil exige a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.

Na prática, o que acontece em muitos lançamentos é o investidor comprar na planta sem saber a resposta. A convenção é discutida perto da entrega, ou o tema vai para a primeira assembleia, e quem comprou para alugar fica dependendo da opinião dos vizinhos que compraram para morar.

O que o Kairós traz escrito

No Kairós, a regra nasce pronta. A convenção prevista no memorial de incorporação já prevê o uso em Airbnb e plataformas de estadia curta. Quem compra hoje sabe, desde o primeiro dia, o que a regra prevê. Como toda convenção, ela pode ser alterada pelos mesmos dois terços, mas revogar uma permissão escrita é muito mais difícil do que conquistá-la depois da entrega.

Somo a isso três informações que entram na conta de quem pensa em alugar:

• Condomínio previsto entre R$ 400 e R$ 600, conforme o apartamento seja de 2 ou 3 quartos. É uma previsão da construtora; o valor final sai com o prédio funcionando.
• Lazer inteiro na cobertura, entregue mobiliado e decorado, com piscina, spa, sauna e academia com equipamentos profissionais. Pesa na escolha de quem procura hospedagem.
• 35 apartamentos, cinco por andar, todos com suíte.

O que essa regra não garante

Convenção que permite não é retorno garantido. Ocupação, valor da diária e resultado líquido dependem da época do ano, da gestão do anúncio, da limpeza entre hóspedes, das taxas da plataforma e dos custos fixos do apartamento. Eu não faço projeção de rentabilidade para um prédio que ainda vai começar a obra, e desconfio de quem faz.

O que a convenção deixa por escrito é a possibilidade. E, num investimento de longo prazo, ter a porta aberta por escrito vale mais do que depender de uma votação futura.

Para quem esse desenho funciona

O perfil que eu vejo se encaixar melhor é o de quem quer usar o apartamento parte do ano e alugar no restante. Pelo que eu acompanho, na alta temporada a oferta de aluguel na Enseada Azul fica curta, e um apartamento de 2 quartos perto da praia, com lazer completo no prédio, é o tipo de imóvel que falta nessa época.

Para quem compra só para morar, a regra também conta: é melhor saber agora como o prédio vai funcionar do que descobrir depois da entrega.

Análise do Consultor

Minha recomendação vale para qualquer lançamento de Guarapari, não só para o Kairós: antes de assinar, pergunte o que a convenção diz sobre aluguel por temporada, e peça para ver o texto. Se a resposta for "isso a assembleia decide depois", você está comprando uma incerteza junto com o apartamento.

No Kairós essa pergunta já tem resposta. A tabela de lançamento, com apartamentos a partir de R$ 800 mil, entrada a partir de R$ 120 mil e pagamento direto com a construtora, vale até 31 de outubro. Eu tenho a tabela completa, as plantas e a simulação por unidade. Para receber, é só se cadastrar em matheusmarchezi.com.br/edificio-kairos-peracanga-enseada-azul. Envio no mesmo dia, pelo WhatsApp.

Nota editorial: a previsão de uso em plataformas de aluguel por temporada consta da convenção de condomínio incluída no memorial de incorporação, conforme apresentado pela construtora em 25/09/2026. Condomínio é previsão da construtora. Valores sujeitos a disponibilidade e reajuste contratual. Este texto não é promessa de rentabilidade nem orientação jurídica.