De "Farra" a "Família": Como políticas públicas e a economia redesenharam o público da Praia do Morro.

Recentemente, recebi de um cliente antigo, duas unidades para venda no mesmo prédio, na Praia do Morro: uma de três quartos e outra de dois.

Ao analisar a melhor abordagem para a venda desses ativos, identifiquei a necessidade de investidores atentarem para a transição do público que frequenta a Praia do Morro. Este movimento é influenciado pelos atuais cenários econômicos, políticos e, de certa forma, culturais, e pode ser classificado como tendência após validação.

O Fim da "Farra" e o Início da "Família"

O aumento generalizado dos preços sinalizou, há cerca de dois anos, uma mudança no perfil dos frequentadores da Praia do Morro, especialmente evidente quando o setor turístico local comentava sobre um "verão fraco".

Apesar da cidade parecer mais vazia, a Praia do Morro passou a receber um público com aparente maior poder aquisitivo. É importante notar que não se trata de uma classe alta ou elitizada, mas sim de um público mais "família" e menos "farra". Historicamente, era comum ouvir sobre casas de veraneio superlotadas, com visitantes que traziam seus próprios suprimentos, desde garrafões de água e botijões de gás até cerveja, carne e carvão. Em resposta a esse cenário, políticas públicas intervieram, instituindo regras como as "barreiras de ônibus" nas entradas de Guarapari, o que melhorou o caos no trânsito e mitigou o problema de city tours com ônibus double deck em ruas pequenas, que obstruíam o tráfego local. Este foi o primeiro ponto de mudança.

Em acréscimo, houve o fortalecimento das regras de condomínios com a definição de uma quantidade máxima de pessoas por apartamento.

Uma nova barreira: o supermercado.

Essas ações afetaram o público antigo? Com certeza, mas não foram o único fator. Preços altos, mesmo em mercados locais, tanto nas cidades de origem dos turistas quanto nos atacadões de Guarapari, atuaram como uma barreira adicional. O custo da cotação da carne e da cerveja, por exemplo, transformou a viagem em algo dispendioso para grande parte do público que antes frequentava a região. A passagem e o aluguel rateado se tornaram secundários frente aos preços do supermercado. Não vejo essa realidade com bons olhos, pois ela é reflexo de uma piora na economia nacional, que afeta a qualidade de vida e a felicidade daqueles que buscam no verão um refúgio quase que anestésico para o que passam durante o resto do ano.

Até este momento, identificamos dois pontos importantes para entender as transformações no turismo.

Para quem atua e investe no mercado imobiliário de Guarapari, o cenário permite um alívio. Sendo uma cidade litorânea com tantas belezas naturais, o Brasil todo pode comprar Guarapari, e o que nunca vão faltar serão pessoas no país com interesse em investir em cidades turísticas.

Legado da pandemia

O home office trouxe para muitos a possibilidade de ter Guarapari como um local para visitar mais vezes ou até mesmo como moradia definitiva, o que talvez ajuda a explicar o movimento intenso durante todo o ano, mesmo em baixa temporada, pois já não encontramos praias famosas desertas à noite, como há alguns anos atrás.

Onde o investidor deve olhar agora?

Guarapari está atraindo muitos olhares carregados de capital, o que traz para o mercado imobiliário, uma valorização acima da média nacional, com percentuais brutos a atingir 20% a.a em locais de terrenos mais privilegiados, a exemplo da Enseada Azul.

Aluguéis cada vez mais caros, Retorno sobre Investimento (ROI) acima da média e um público diferente procurando refúgio por aqui, são movimentos que devem estar no radar de quem investe e, apartamentos menores, como os de dois quartos ou os chamados 'studio' precisam estar como proposta de compor a carteira de diversificação. Aqui consegui entender como o investidor deve olhar para diferentes tipologias. Dúvida que tive antes de escrever este artigo.

Isso tudo nos ajuda a enxergar a tendência de comportamento de um novo público frequentador, que prioriza privacidade e grupos menores.

A busca por apartamentos menores deve se tornar cada vez mais frequente e com isso, reforço minha visão para a diversificação de carteira em apartamentos menores para quem já possui apartamentos maiores, tornando uma carteira com um ROI cada vez mais sólido e uniforme.